טוב שכן קרוב מאח רחוק

בית משותף הוא בניין שבו קיימות שתי יחידות דיור או יותר. מטבע הדברים שבבניין כזה מתגוררים דיירים ומתקיימים ביניהם יחסי שכנות שעל חשיבותם הרבה אין צורך להכביר מילים. נציין רק שיחסי שכנות טובה הם אלו שעומדים בבסיס כל בית משותף שנעים וטוב לחיות בו, וזאת מעל ומעבר לכל דבר אחר. המסגרת המשפטית לחובות ולזכויות שיש לכל אחד מהדיירים בבית המשותף מצויה בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. במסגרת הרשימה להלן נסקור את ההוראות העיקריות המופיעות בפרק זה.

סעיף 61 לחוק קובע את ההוראה הבאה: "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". סעיף 64 לחוק קובע כי במקרה ולא נקבע תקנון מיוחד לבית המשותף, יחול התקנון המצוי אשר מצורף בתוספת הראשונה. סעיף 65 קובע כי: "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף", ואילו סעיף 69 מקנה לאותה נציגות מעמד משפטי נפרד ועצמאי בקובעו כדלקמן: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

באשר לחלוקת ההוצאות השוטפות בין הדיירים קובע סעיף 58 (א) את ההוראה הבאה: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". למרות הוראה זו, בבתים משותפים רבים נוהגים לחלק את ההוצאות באופן שווה בין כל הדירות ללא קשר לשטחן. לעיתים הדבר מעוגן בתקנון המיוחד שקיים לבית המשותף ולעיתים מדובר בנוהג מוסכם אשר נוצר על רקע הקושי בחלוקה בלתי שוויונית של ההוצאות בין הדיירים.

הכרת המחוקק בייחודו של הבית המשותף באה לידי ביטוי גם בהוראת סעיף 72 לחוק אשר מקנה סמכות שיפוט למפקח על המקרקעין בכל הנוגע לסכסוכים בין בעלי דירות בבית המשותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון, ועל פי הוראת סעיף 74 לחוק מוקנות לו סמכויות של שופט בית משפט השלום בעת שהוא דן בסכסוכים כאמור. למותר לציין כי יחסי שכנות מחייבים למצות כל אפשרות לפתרון מחלוקות בדרכי שלום וברוח טובה טרם פנייה לערכאות משפטיות.