חוזה לך ברח

חוזה שכירות נחשב בעיני רבים כחוזה פשוט וקל, ואולם הניסיון מלמד כי מדובר בחוזה בעל פוטנציאל הסתבכות לא קטן. הטעם לכך נעוץ בעובדה שאין מדובר בהסכם מכר/רכישה שבמסגרתו עובר נכס מיד ליד, אלא בחוזה אשר קובע כללים ליחסי השכירות אשר מטבעם מתקיימים על פני תקופה ארוכה.

מבחינת השוכר, נוסח החוזה אמור להבטיח בעיקר את חובותיו של בעל הנכס לדאוג לתקינותו במהלך תקופת השכירות, ובכלל זה ולשלם עבור עבודות אחזקה ותיקונים בנכס, אם וככל שיידרשו. הצורך להבטיח עניינים אלו עולה למרות קיומן של הוראות מתאימות בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, שהוא חוק אשר ישנם רבים אשר אינם מודעים כלל לקיומו.

הבעיה מצד בעל הנכס היא קשה יותר, ובמקרים רבים אין בנוסח החוזה כדי לסייע לו. אם לפני חתימת החוזה הכוח מצוי בידיו של בעל הנכס אשר יכול לבחור שוכר כראות עיניו, הרי שלאחר העברת החזקה בנכס עובר הכוח לידיו של השוכר. מאותו רגע ואילך חושש בעל הנכס שהשוכר יפסיק לשלם את דמי השכירות והתשלומים השוטפים, יגרום נזקים לנכס, והכי חמור – יסרב לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות. לאמיתו של דבר, הפתרון האמיתי לסיכונים אלו איננו נעוץ בנוסח החוזה כי אם בביטחונות חיצוניים שיש לדרוש משוכר, כגון פיקדון כספי או ערבות בנקאית אשר מימושם תלוי בבעל הנכס בלבד.

הצורך בקבלת ביטחונות חיצוניים מקבל משנה תוקף לנוכח המצב המשפטי הקיים שבו בעל הנכס איננו רשאי לפנות בעצמו את השוכר, אלא עליו לפנות לבית המשפט לשם קבלת צו פינוי מתאים נגד השוכר, תהליך אשר לוקח זמן. במאמר מוסגר יצוין כי רק במקרה אחד מכיר החוק בעשיית דין עצמית, זאת במקרה של סילוק פולש טרי מהקרקע, וזאת בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. שוכר אשר תפס את החזקה בנכס מלכתחילה כדין, מכוח הוראות חוזה השכירות, איננו נחשב כפולש בכלל, ועל אחת כמה וכמה כפולש טרי, ולפיכך לא ניתן לפנותו בכוח.